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法务专栏

有关房屋租赁合同解除权的三个重要问题探讨

2017年10月18日  转摘自:《无讼阅读》作者:李辉

    随着经济不断地发展,房屋租赁行业也日益繁荣,租赁合同的订立能够更好地使双方和谐交易,进而维护租赁市场秩序。然而,客观情况的变化有时会导致合同无法履行或者不符合订立合同之时的预期目的,此时法律赋予双方解除合同的权利对于处理双方之间的法律关系显得尤为重要,而且解除合同也是维护双方合法权益的必要选择。出于对双方意思自治的充分尊重以及交易安全的维护,实现资源的优化以及合理配置,合同解除制度在我国法律制度上的价值也应予以认可。本文作者简要分析房屋租赁合同解除权的类型、解除权行使方式以及解除合同的法律后果。

    一、房屋租赁合同解除权的类型
    1、房屋租赁合同约定解除权
    约定解除是指当事人双方在合同中事先约定解除条款,在履行合同过程中,当解除条款约定的条件成就时,由享有解除权的一方当事人行使解除权,从而使合同关系终止,即《合同法》第93条规定的约定解除。房屋租赁合同中双方当事人可以基于意思自治原则,对于解除权行使条件达成合意。
    正如<江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讨论纪要(一)>第21条之规定:“当事人在合同中约定了解除合同的条件的,约定的解除条件应当优先适用。”房屋租赁合同中双方当事人也可以将《合同法》第219条未正当使用租赁物、第224条禁止转租、第227条迟延支付租金等条款约定为解除合同的条件。上述规定充分体现了合同自由精神。
    2、房屋租赁合同法定解除权
    法定解除权使守约方为保护自身合法权益而解除合同,不仅能够使得守约方从所期待得到的履行困境摆脱出来,而且能够避免或者减少因违约方违约所造成的损失。
    我国《合同法》第94条具体列举了合同法定解除的五种情形可以分为两个方面:第一,因不可抗力产生法定解除权。这是《合同法》第94条第1款第1项的规定;第二,因一方的违约而产生法定解除权。《合同法》第94条第1款第2、3、4项分别规定了违约的3种情形,即拒绝履行、迟延履行和根本违约。
    在房屋租赁领域,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释》第8条规定的导致租赁房屋无法使用3类情形以及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第24、25条规定的致使合同目的无法实现的情形,均规定了解除权的法定行使条件。
    从上述规定也可看出,房屋租赁合同中法定解除权的行使需违约程度达到合同目的无法实现之时,合同一方才享有法定解除合同的权利。上述规定之所以将法定解除权限制在致使合同目的无法实现的违约行为上的原因,主要在于我国《合同法》不仅为了保护双方当事人合法权益的功能,更是为了维护市场经济秩序。
    3、房屋租赁合同任意解除权
    《合同法》第232条规定房屋租赁合同中双方当事人对租赁期限未约定或者约定不明,且依据《合同法》第61条仍不能确定期限的,视为不定期租赁。不定期房屋租赁合同的双方当事人可以随时解除合同。
    房屋租赁合同中的任意解除权仅限于不定期租赁合同,任意解除权虽然给予双方当事人更大的意思自治空间,但从目前的房屋租赁行业来看,出租人的地位较之承租人仍处于强势地位,在不定期租赁合同中,承租人随时存在着出租人行使任意解除权的风险,因此《合同法》第232条对于出租人行使解除设置了限制条件,即应当在合理期限之前通知承租人,有效地限制了出租人滥用任意解除权。
在纷繁复杂的房屋租赁活动中,任意解除权的行使须秉承诚实信用原则。出租人与承租人均应做到诚实守信,以善意方式履行合同义务。任意解除权赋予了双方当事人是更大的意思自治空间,在某种程度上不定期房屋租赁合同的任意解除权的设立违背了合同必守原则,正是基于这种冲突,诚实信用原则更要突出发挥其指导作用。
    二、房屋租赁合同解除权行使方式
    我国《合同法》第96条对于合同解除权的行使方式作了明确规定,即当事人一方依照《合同法》第93条的约定解除权、第94条的法定解除权主张解除合同时,应当履行通知另一方的义务,且解除通知到达一方时才发生解除效力。
    解除权的行使,是法律赋予当事人保护自身合法权益的手段,房屋租赁合同的解除方式大致可分为两种情形:第一种是通过法院裁判解除合同;第二种是享有解除权一方将解除合同的意思表示送达给对方当事人,且对方当事人在法定或者约定的异议期内,对于合同的解除未提出异议的,双方当事人的合同即告解除。
    但是任何权利不是无限制的自由行使。《合同法》第95条规定解除权行使的期限可以由当事人自由约定,当享有解除权的一方在期限届满前不行使解除权的,则解除权消灭。另一方面,当事人没有约定解除权的情况下,享有催告权的一方可以催告对方在合理期限内行使解除权,否则,解除权消灭。《合同法》之所以规定解除权的行使期限,主要是基于解除权的行使带来的是合同关系终止的后果,如果享有解除权的一方长时间不行使解除合同的权利,将会使合同一直处于不确定状态,进而影响合同当事人的权利和义务。
    任何权利的行使行使均应做出意思表示,合同解除权亦不例外。特别在房屋租赁合同中,解除权的行使更应当通过明示的意思表示行使解除权,即须履行通知对方合同解除的义务。在房屋租赁合同纠纷中,当事人往往在合同中事先约定通知的方式(书面形式居多且风险较小)。

    三、房屋租赁合同解除之后的法律后果
    我国《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”房屋租赁合同属于继续性合同,在合同履行期间,承租人的义务是支付房屋租金从而获得对租赁物的使用、收益的权利。我们将《合同法》第97条之规定适用于房屋租赁合同中,即房屋租赁合同解除之后当事人的权利和义务发生如下变化:(1)承租人须支付房屋租赁合同解除之前的房屋租金;(2)承租人不再承担合同解除之后的房屋租金支付义务,出租人须退还合同解除之后的房屋租金;(3)承租人应当返还的租赁房屋应当符合约定或者租赁房屋的性质使用后的状态;(3)承租人应当对租赁房屋损害承担赔偿责任。(4)对于租赁房屋的装饰装修事宜,可以依据《最高院关于审理房屋租赁合同纠纷司法解释》第10条、第11条的规定进行处理。
    总之,房屋租赁合同作为继续性合同,其解除之法律效果只能自解除之时起,向将来发生效力,即不溯及既往。

    四、笔者建议
    房屋租赁合同是一种双务性、有偿性、继续性的合同,在司法实践中,违约之情形经常会发生。笔者从房屋租赁合同解除权的类型、行使方式以及解除后之法律效果进行简要论述,旨在能够使得合同当事人正当合法运用法律赋予的权利,从而维护自身合法权益。笔者提出以下几点建议,仅供读者参考。
    第一,在签订房屋租赁合同时,应明确约定通知的方式以及送达地址,避免对解除通知送达与否产生争议;
    第二,承租人若为特定目的须租赁房屋时,须在合同中明确载明租赁房屋之目的,且约定若租赁房屋之目的无法实现时,可以解除合同之条款。
第三,房屋租赁合同当事人可以在合同中明确约定解除权的行使期间以及异议期间(建议根据自身情况选择具体期间),避免享有权利的一方怠于行使权利,使得另一方遭受不必要的损失。
 
    综上所述,对于成立生效的房屋租赁合同,双方当事人均应按照合同之约定履行自己的义务,享有权利的一方在行使权利时,须遵守诚实守信原则,不能利用解除权达到损人利己的目的。
 
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